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地产房地产行业信贷收紧预期兑现关于国务院常务会部署遏制部分城市房价上涨过快措施的点评

时间:2019-08-13 07:33:19 来源:互联网 阅读:0次

地产:房地产行业 信贷收紧预期兑现 关于国务院常务会部署遏制部分城市房价上涨过快措施的点评 2010-04-15 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事件描述与点评要点国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定的具体政策措施详见附录。点评如下:

信贷政策收紧预期得到兑现新的信贷政策不仅打击了投资性需求,对自住性需求也有影响。自住性需求对首付敏感程度要超过对利率的敏感程度,而二套房对于利率优惠则更为敏感。在首付提高10%的基础上再加上目前高企的房价必然挤出一部分刚性需求;二套房方面,与85折的优惠利率相比,月供成本将提高1 %,这样将挤出大部分的投资性需求。在刚性需求和投资性需求都受到挤压下,我们对未来的成交持谨慎态度,在这样的情况下地产股的估值难言见底。

地方政府政策将更为灵活会议强调地方政府可根据实际采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。这其实赋予地方政府很大的灵活调控的权利,可以在房价非理性上涨时临时出台更为严厉的调控政策,未来政策效益时滞将大大缩短。

税收新政预期继续得到加强会议强调了加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此次表述有所不同的是强调了个人房产收益相关税收政策,目前这方面相关税收主要是营业税以及交易所得税。但是我们认为未来出台持有环节税是大势所趋,是符合国家完善税收调控政策的。市场对出台持有环节税的预期会加强。

土地供给超越市场预期从总体上看,保障性住房用地的大幅度增加并没有如市场预期的那样挤占了商品房的用地,今年商品房用地的出让将会较之09年发生较大幅度的增长,这也与我们前期的判断是一致的。这样的大规模土地出让计划势必会对未来的供给产生较大的影响,未来市场供不应求的局面将得到缓解。另外,在土地招拍挂制度上面,会议强调在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

土地问题将长期考验房地产企业会议强调了对违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。这一严厉的措施超出了市场的预期,特别是涉及到了重大资产重组问题。我们一直强调受制于土地问题,未来地产企业再融资困难将成为常态,目前印证了我们这一判断。我们认为行业融资困难问题将会改变上市企业的发展速度,从而会长期制约房地产企业估值的上升。

房地产行业行业研究研究报告维持“长期看好”评级2010-4-152请阅读一页评级说明和重要声明,信贷政策收紧预期得到兑现会议要求购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 0%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

这一政策不仅打击了投资性需求,对自住性需求也有影响。自住性需求一般来说对首付敏感程度要超过对利率的敏感程度,而二套房对于利率优惠则更为敏感。在首付提高10%的基础上再加上目前高企的房价必然挤出一部分刚性需求。

二套房方面,此次政策呼应了07年9月份央行出的关于第二套房政策,回到首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。通过我们估算,与85折相比,月供成本将上升1 %左右,这样势必也会挤出大部分的投资性需求。

在刚性需求以及投资性需求受到双重挤压下,使得我们对未来的成交持谨慎态度,在这样的情况下地产股的估值难言见底。

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